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一季度太原房地产市场十大“最”事件
  虽然2016年中国的经济形势不容乐观,但2016的房地产市场在开年以来,利好消息不断,多部委发布宽松的宏观政策成为市场的润滑油。政策利好迎楼市“暖春”,太原房地产市场回暖趋势明显,品牌本土房企齐力暖热市场,积极抢占客源,各个项目摩拳擦掌,蓄势待发,2016年一季度太原房地产住宅市场成交“抢眼”,环比上涨1.4倍,开年即现高潮。
  那接下来跟着一起来回顾一下,一季度房地产市场到底发生了那些“最”事件。
  1、最严厉的打击——购房“首付贷”违法!
  3月12日,中国人民银行副行长潘功胜在十二届全国人大四次会议上表示,针对近期多地P2P平台推出“首付贷”问题,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务、或者与P2P平台合作开展的金融业务,没有相应资质属于违法经营,央行将对此进行清理整顿。房地产中介机构、房地产开发企业与P2P平台合作,所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。
  点评:由于房地产与金融的结合是大势所趋,首付贷属于金融的一种创新模式,对中介和代理机构来说,涉足房地产金融,优势可以说是促进了市场交易,但从资金使用通道来说不够透明,部分或存在涉嫌自融或利益输送,需要更加的规范,否则对于P2P网贷平台、投资人、银行都存在着风险。
  2、最实在的城建——地铁2号线建设如火如荼 3号线开工指日可待
  太原市轨道交通总体布局8条线路,总长度266.2公里。其中1、2、3、4、5、6号线为中心城区的轨道交通线路,7、8号线为市域轨道交通线路。根据国务院批准的近期建设规划,未来,太原轨道交通线网将呈五纵七横、方格网形格局,四通八达的线网不仅实现了太原市区域的快速通行,还延伸至榆次、阳曲、清徐等地。
  点评:轨道交通规划落地实施,建成后将全面改善太原交通环境,不仅实现太原市区域内的快速通行还兼顾了太原市周边县、市。对于房地产行业来说,邻近轨道交通的项目将以此为项目附加值,实现项目的高溢价,并且购房客户来源将更加广阔。
  3、最深藏的期待——太原今年将启动31个城中村和100万方棚户区改造
  今年太原将加快产业转型升级,着力发展战略新兴产业,特别利用国家小微企业创业创新基地示范城,推进大众创业、万众创新。在推进城中村和棚户区改造方面,再新启动31个城中村改造,启动20000户、100万平方米的棚户区改造。
  点评:城改热度再次升级,一方面区域积极扩容,改善区域面貌,各个开发商也积极响应政策号召参与城中村改造,大力推动太原市区城中村改造进程,加速太原对棚户区的改造。另一方面,但从长远来看,大量城中村项目的涌入会加大房地产市场的去化压力,从而演变成去化困难的问题,未来区域房企竞争更加激烈。
  4、最闪亮的登场——万科“城市之光”落户太原
  万科签约太原市迎泽区东太堡旧城改造,太原万科“城市之光”由此启动,这也是全国第九座万科“城市之光”项目,建成后,东太堡将变身为百万平米的新都市社区。作为全国第九座“城市之光”项目,太原“城市之光”将继续传递高品质的国际化生活理念,择址太原市迎泽区东太堡,以万科人居生活理念之光,照耀一座老城的全新未来。
  点评:万科牵手迎泽区东太堡城改,推动太原迎泽区城中村改造进程,改善城市形象;本项目为万科在太原继万科金域蓝湾、万科紫郡、万科铂萃园之后2016年的第4个新楼盘。太原万科“城市之光”项目将沿袭万科其他“城市之光”产品,传递出高品质的国际化生活理念,在优化东太堡城市界面的同时提升万科品牌的影响力。
  5、最利好的政策——央行降准0.5百分点
  自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
  点评:自2015年以来,货币流动性持续释放,央行共进行了5次降息4次降准,是金融政策利好楼市最为直接的表现。下调存款准备金率将会进一步提升市场资金的流动性。对于房地产行业而言,开发商降低融资成本,将推动太原房市的进展。在去库存的大基调下,未来房企与企业合作团购的机会以及次数将会越来越多,围绕团购的成交方式必定能加速太原楼市库存的去化速度,进而缩短房地产库存去化所需要的时间。
  6、最重磅的新政——“营改增”试点将于5月1日全面推开
  国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中,建筑业和房地产业税率确定为11%,金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求,营改增后要确保所有行业不增负。
  点评:房地产行业营改增政策最大的亮点便是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额,因此营收占比30%至40%的土地成本不计入销项税的计税区间,大大保障了进项税的抵扣幅度。
  7、最及时的出台——首套房首付比例最低可20%
  2月3日,中国银行业监督管理委员会发布关 于调整个人住房贷款政策有关问题的通知:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为 不低于30%。
  点评:此次政策的出台,实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。从市场现实看,这部分实际刺激入市的购房者数量有限。各商业银行预计将分化执行,对于购房者来说,新政策实际影响不大,但从心理层面看,会刺激一波需求入市。
  8、最有力的政策——财政部调减房地产契税营业税
  财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
  点评: 地产政策继续放宽,从影响来看,持续”去库存“的主基调,预计对改善型需求会有非常明显的刺激作用;经济缺乏动力,导致房地产依然是最重要的引擎,在需求上涨乏力的情况下,预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现 。
  9、最隐秘的反腐——山西不动产登记全面实施
  国土资源局有关人士介绍, 2016年山西省全面实施不动产统一登记,基本形成不动产统一登记制度体系。2017年全省在各级之间(纵向)、相关部门之间(横向)实现不动产登记信息互联共享,实现不动产登记信息依法公开查询。
  点评:我省不动产统一登记的职责、机构整合进入全面提速阶段。但不动产登记制度不会直接影响房价,只是会对以它为基础的房产税、遗产税产生影响。完成登记还需几年时间,房产税、遗产税的征收办法也尚未形成,现在看不动产登记对房价影响为时过早。
  目前在国家反腐力度不断加强的背景下,不动产统一登记的进行,会让一些官员房产信息公布于众。也就是说官员申报房产过程更加严谨,有可能会出现“不动产统一登记逼官员抛房”之论的现象。
  10、最民生的调整——公积金账户存款利率调高至1.50%
  自2月21日起,职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。
  点评:此前由于公积金利率过低,有相当一部分缴存职工在不购房的情况下也试图通过各种方式提取公积金,大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告不乏市场。这制约了公积金规模的提高,从而影响了公积金贷款。从这个角度讲,提高公积金利息,增加了缴存职工的收益,有可能吸引部分职工减少公积金非购房提取,从而促进公积金规模的提高。但若想更大程度发挥公积金支持住房消费的作用,还需要出台更多的改革措施。
  总体而言,新政对整体住宅市场较为利好,预计二季度太原房地产市场区域分化将更加明显,正确的研判将成为房企未来发展的关键,房企应该更注重结合地方政策推出的差异化销售政策,关注购房者需求变化,抓住热点进行针对营销,在中央和地方“去库存”导向支持下,达到全面“去库存”的首要任务。
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